酒店式公寓是否值得入手(为什么租酒店式公寓比较便宜)

大家都在说如果能买房就不要买公寓,但是有一个问题:买公寓的人知道它的坏处是什么原因?

今天,让我们简单讨论一下五年后交付的服务式公寓发生了什么。

你有过很好的生活体验或者成为办公空间吗?不同公寓后续的保值情况如何?涨不涨?易手难吗?流动性怎么样?

今天我们来看看上海真实的公寓世界。

我去了四个已经交付五年多的酒店式公寓,看看他们的现状。

当年觉得蛮便宜的酒店式公寓,现在都怎么样了

我带了上海已经交付的四套公寓,分别位于宝山、松江、普陀,实地参观了一下,看看他们的现状。

这些服务式公寓,到现在至少已经有五年了,基本上已经成熟,不存在长期卖不出去的可能。因此,他们现在的状态很能说明问题。

第一个,皇家上海绿橙,位于松江大学城站,是2017年建成的公寓。

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仅从门面上看,保养的还是挺不错的。

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小区里的草坪灌木已经整理好了,但是却出现了电动车放错地方的现象。

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大厅入口处有各种各样的标语,进出需要登记,还有一定的管理能力。

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整个走廊看起来很干净。这里一楼3梯12户,公寓内居住密度还算不错。

总的来说,五年过去了,这里还是不错的。如果是最近一两年全新的公寓产品,我相信。

之后,我特意选择了在泗泾建的酒店式公寓三祥商业广场,稍微老一点,看看稍微久一点的物业服务是否跟不上。

据中介说,大概是2011年或者2014年完工,不同的楼盘也不一样。

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总的来说,大厅还是很干净的,还有一些装饰品。但我进来的时候,没人问,管理也松了。

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电梯的情况不是很好。电梯里的胶痕很明显,看起来有点乱。

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  但是到了走廊,则又是另一种样子了。

  即使年代也比较远了,整体上依旧保持着很干净的样子,地板闪闪发光。不过,需要注意的是,墙皮存在明显脱落的现象,也没有补。

  总的来说, 泗泾的这家公寓,清洁度可以,但是管理上已经有些跟不上了。

  第三家宝山地区刘行的龙湖北城天街是2017年建成的,我的同事小小曾经在这附近住过,对这家公寓非常推崇。

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  从进入电梯间,就能看出原因了:不只是地面干净,连墙面也很崭新。

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  和松江大学城的一样,内里也都是比较干净、新的状态,保持的非常不错。

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  而且很有意思的是,这家酒店式公寓的门口,没有见到有放垃圾袋的,我跑了两栋楼的好几层都没有看到。而在前面的几家中,我都有看到垃圾袋的存在。

  可能是清洁工比较勤快打扫。

  第四家,则是非常特殊的一栋公寓,位于普陀真如的高·尚领域。

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  它与其他的商住公寓完全不同,是李嘉诚当年在真如的遗留,非常的特殊。

  李嘉诚用这块地既造了商住,也造了住宅。结果他将商住造的跟住宅一样,既通燃气,电费也比一般公寓便宜很多,白天8毛,晚上4毛,不是纯粹的商住收费。

  面积比一般公寓要大很多,当然,产权还是50年的。

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  小区停驻的车子非常多,路上行人也很多,人气很足。

  而且这个小区的管理也是最严格的,出入要登记身份证,其他只是随申码、中介登记即可。这家比较特殊的公寓,在管理上基本可以当做住宅来同等看待了。

  整体上来看,酒店式公寓出乎了我的意料。

  我原本以为这种产品,会在几年后因为大量的出租出去,导致环境维护的很差,万万没想到还不错,比较干净,宝山的那家干净程度堪比酒店商场。

  甚至2011年的公寓产品,都能在走廊里保持干净,即使电梯上有一定的磨损迹象,也没有贴满小广告。

  当然,这有可能与物业费有关,酒店式公寓的户数比较多且集中,便于收取物业费。

  五年过后的酒店式公寓,仅仅以外观和物业管理来看,依旧是不错的产品。

  那么,住在这里的人,到底都是谁?

  到底是谁住在酒店式公寓?

  事先声明,我所选取的所有酒店式公寓,都位于地铁口。

  分别位于松江大学城地铁站、泗泾地铁站、刘行地铁站和真如地铁站,它们的地段是非常好的,人流量也还算不错。

  通常来说,这种地铁旁盖的商业公寓,无论是自己居住还是出租,都是不错的选择。

  那么五年过去了,这些酒店式公寓,现在居住的都是什么人?

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  由于工作日时间,大部分住户都不在家,我只能通过中介和电梯中遇到的人来了解情况。

  第一家松江大学城这里,自住和租出去的都有。

  正是由于这里地理位置不错,是刚工作的大学生的好选择,在这栋公寓里,我遇到了自住的人,中介和楼下的管理人员也告诉我这里多是刚毕业的来租。

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  从门口的外卖垃圾可以看出,这里应该居住的人还是不少的。

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  上班时间还能有不少车辆停放,也侧面反映出来了居住的情况。

  但是,泗泾的那家公寓,则就与这里不太一样了。

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  自住有,但是非常少。中介带看的这一套是原房东自住,稍微布置了下铁门。

  为什么说这里自住的少,主要和它的户型有关。这栋公寓层高4米多,基本上都被房东改造成了双层的loft,并且隔成了多个房间来出租。

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  而且,这栋楼里办公的简直太多了,自住根本忍受不了这种环境。

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  有的直接将公司牌子挂在楼道里。

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  有的门口就能看出是个办公,或者是开小店的。

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  大量办公的存在,鱼龙混杂,给人的印象非常不好。

  这种沦为了办公集中地的酒店式公寓,基本上,丧失了很多自住的可能性,而且因为有公司的存在,也不好出租出去,租客也会嫌弃环境不好,这就会导致租金回报率低。

  要知道,买公寓投资的话,不仅仅要看未来的涨幅情况,更要看的就是租金回报率了。

  在宝山刘行的那栋公寓,则是给了我惊喜。

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  这家确实存在一定的商业,但不像是泗泾那栋鱼龙混杂,多是个人工作室。

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  大部分,依然是自住和出租出去为主。

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  尤其是出租出去,可以看出很多是代理公司统一代理的

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  我们熟悉的自如也在其中。

  这其实说明了一个问题,这栋公寓非常受到租房市场上的欢迎,比较好出租出去,所以会有代理公司来统一代理。

  真如的那家高级公寓,因为特殊性,更像是香港的住宅。

  当年觉得蛮便宜的酒店式公寓,现在都怎么样了

  你敢想象吗?这是50年产权的商住,它是两梯两户的,私密性还很好。

  这种比照着住宅来做的,比较特殊的商住公寓,大部分都是买来自住的,租客也有,但是一点公司都没有。

  当年觉得蛮便宜的酒店式公寓,现在都怎么样了

  不仅是从外面的环境来看,从一楼外卖点的放置情况,也可以看出人气很足。中介告诉我,这里购买的人很多,每年成交量不小。

  这四家不同的酒店式公寓,居住的人群完全不同。

  普陀区的高·尚领域以自住为主,松江大学城的以租客为主,自住为辅,宝山刘行的自住和出租都有,出租形成了一定的规模。而泗泾的则沦为了大量小公司的办公地点。

  除了泗泾外,松江大学城、刘行的人气都比较旺,真如则是自住和投资为主比较特殊。泗泾真的挺落寞的,开了那么多的公司,很难让人觉得能够轻易租出去。

  所以说,不建议买公寓的原因就在这里,你可能会被忽悠到买了一套无法出租出去的公寓,导致自己损失。

  那么,这就到了下一个问题了,既然出租公寓有好有坏,那么投资公寓到底能不能涨价?

  当年买酒店式公寓,现在有没有涨?

  其实不推荐买酒店式公寓,有一个很大的理由就是——它不是一个投资的好选择。

  当年觉得蛮便宜的酒店式公寓,现在都怎么样了(数据来源:贝壳)

  别看其中高·尚领域涨得比较快,但是它极为特殊,是当时李嘉诚的产物,而且即使到现在每平米的均价也是不到5w的,同产品中的70年住宅每平米均价已经到了13w,比它涨得更猛。

  因此,相同产品对比下,公寓是确定一定以及肯定没有住宅涨得快的。住宅涨了三倍后,有可能公寓才涨20%-30%。

  而且,公寓同样占据贷款的名额,对未来换房都不利。

  再加上公寓的税费和住宅的税费的计算方式是完全不同的,如果跑不赢税费的话,这套公寓等于没有价值。

  但是同样的,公寓的优势就是总价低、不限购、租金回报率高。

  如果想要看公寓的价值,我们先看流通率:

  当年觉得蛮便宜的酒店式公寓,现在都怎么样了(来源:贝壳)

  高·尚领域这种特殊的总价段比较高的公寓,去年一年在贝壳上显示卖出去了6套,交易时间也比较长。一般来说,不作为大部分人投资的选择。

  我们直接来看小户型:

  当年觉得蛮便宜的酒店式公寓,现在都怎么样了(来源:贝壳)

  龙湖北城天街,历史成交136套,我看了下去年11月就成交了6套,算是比较受欢迎的产品了。

  它的面积段为27-39平不等,因为网上的价格会做低,我只能按照中介的方法来计算,据据中介所说,这里17年时39平买入时在70-78万之间,现在朝北、东、西卖100万左右来出售,朝南要再多20万。

  看起来好像是涨了不少,但是公寓的税费非常高,交易成本惊人。

  当年觉得蛮便宜的酒店式公寓,现在都怎么样了

  中介给我算的一套业主出售的155w的公寓,税费和中介费就有15万。

  虽然会转移给了下家,但下家一定会就税费这里来进行砍价,可能能有个十几万到二十万的盈利(非专业卖家不保证)。

  这是理想化的情况下,一切都建立在市场良好的情况,现在房东的叫价也是看到住宅市场涨后开始涨价。公寓和住宅是完全不同的,真不一定能涨特别多的。

  泗泾的三湘商业广场,按照贝壳数据,从15年至今只成交了11套,流通率很低。卖不出去的话,即使有价格在那摆着,其实也没用。

  对于公寓,我们看的是租金回报率。

  按照我在链家上看到的价格,龙湖北城天街出租的话一室一厅都在3000元左右,一年不到4万块钱,如果能租出去的话,还是很不错的。

  同样的,松江大学城地段人气旺,这里的租金回报率也很高。

  但是如果租不出去的话,比如像是泗泾那里,有价但是市场冷淡,因为公司太多受到影响的话,空置就等于损失了。

  租金情况,代表着市场对地段的认可度。

  所以,你发现没有,如果综合按照流通、公寓涨幅、租金回报率,将税费这些全部都算入的话,不同的公寓也不一样。

  根据地段、产品类型,公寓有的涨了,有的仅仅能称得上保值甚至不好转卖。

  通过踩盘上海这几个五年前的公寓,我发现不同公寓现状也是天差地别,也并非完全不能买。

  可以买类似高尚领域这种位于上海较为核心地段的,周边商业较多,又是比较少见的高端公寓产品,它的涨幅非常明显也好出手。

  也可以买类似松江大学城这种人流量大,但是周边住宅明显不足的公寓。这里是有足够的人来消化掉这批公寓的。

  不要买泗泾这种处于大量住宅区内、地段优势不明显的,且居住密度较大略低端的产品。这种产品出租不出去,未来只会沦为办公聚集地,转手很困难。

  公寓作为住宅的副产物和补充,不论在哪里但凡住宅充足的地方,公寓的价值会大大减弱。

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